Házvétel részletre

„Szeretnék házat venni, de hároméves részletfizetéssel. Ezzel kapcsolatban lenne több kérdésem is.

1. Jól értem, hogy ebben az esetben is közjegyző előtt kell adásvételi szerződést kötni, mint egy hagyományos adásvételnél, csak halasztott fizetési feltételekkel?

2. Mikor és hogyan történik a ház átírása az eladóról a vevőre: a szerződés megkötése után vagy az utolsó részlet kifizetése után?

3. Milyen lehetséges kockázatok merülhetnek fel az eladó életével és egészségével kapcsolatban? Például az eladó halála esetén igényt tarthat az örököse az ingatlanra, mielőtt még kifizettem volna a teljes vételárat?”

– Először is szögezzük le, hogy az ingatlan részletfizetéssel történő értékesítése is csak adásvételi szerződés alapján lehetséges, a részletfizetési feltételek írásba foglalásával, kötelező közjegyző általi hitelesítéssel és az új tulajdonos jogának állami regisztrációjával az Ingatlanjogok Állami Nyilvántartásában (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). Ugyanakkor egy ilyen szerződés megkötésekor különféle megoldásokat lehet alkalmazni az ingatlan tulajdonjogának átruházására és a részletfizetés szabályozására.

Az első megoldás a szabványos adásvételi szerződés részletfizetéssel. Ilyenkor az adásvételi szerződés közjegyző előtt köttetik. A vevő azonnal megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, bár csak a vételár egy részét fizeti ki. A megállapodás rögzíti a fizetési ütemtervet, valamint a fizetési késedelem esetén alkalmazandó szankciókat.

A felek megállapodása alapján lehetőség van a tulajdonjog megterhelésére (jelzálog a vevő fizetési kötelezettségének biztosítására), vagyis az eladó lesz a jelzálogjogosult (akit az ingatlan terheléséből eredő jogok megilletnek) a teljes vételár kifizetéséig. Célszerű mindjárt elvégezni az ingatlanjogok terhelésének állami regisztráció­ját (Державна реєстрація обтяжень речових прав на нерухоме майно).

Ennek a megoldásnak az előnye a megállapodás azonnali jogi lezárása. Az eladó szempontjából ugyanakkor éppen ebben rejlik a kockázat: fennáll a veszélye, hogy a vevő nem fizeti ki a teljes vételárat, esetleg még ezelőtt továbbadja az ingatlant. A jelzálog ugyan meglehetősen komoly garanciát jelent arra vonatkozólag, hogy az eladó végül csak hozzájut a pénzéhez vagy az ingatlanához, mégis ő kerül bizonyos értelemben hátrányos helyzetbe. Ugyanis egyfelől neki kell vállalnia az ügyintézést („futhat” a pénze után), amennyiben a vevő mégsem fizet, másfelől késve jut a pénzéhez, ami veszteséget okozhat. Ugyanakkor a jelzálog mellett további védelmet nyújthat az eladó számára, ha az ingatlanra értékesítési és terhelési tilalmat jegyeztet be. Emellett ki lehet kötni a szerződésben, hogy a megállapodás automatikusan semmissé válik, ha a vevő nem fizet időben.

A második megoldás: előszerződés + a tulajdonjog átruházása a vételár teljes kifizetése után. Ilyenkor adásvételi előszerződést írnak alá, amely rögzíti a „fő” szerződés megkötését a teljes vételár kifizetése után. A vevő részletekben fizet, de a tulajdonjog még nem száll át rá. A „fő” szerződés csak az utolsó részlet kifizetése után jön létre.

Előnye ennek a megoldásnak, hogy a tulajdonjog az eladónál marad a teljes vételár kifizetéséig. Nyilvánvaló hátránya ugyanakkor, hogy a vevő úgy érezheti, elveszítheti a pénzét, ha nem kapja meg az ingatlan tulajdonjogát, és nincs rá garancia, hogy végül megszerzi a tulajdonjogot, hiszen az eladó meggondolhatja magát. Valójában az előszerződés – kissé talán megtévesztő elnevezése ellenére – teljes értékű kötelezettségvállalást jelent az eladó részéről, hogy megköti az adásvételi szerződést a vételár kifizetése után. Ezenkívül lehetőség van szankciókat belefoglalni az előszerződésbe arra az esetre, ha az eladó megtagadja a tulajdonjog átadását.

Elmondható tehát, hogy bár a részletfizetés mind az eladó, mind a vevő számára rejt bizonyos kockázatokat, alapos előkészítő munkával – amihez célszerű ügyvéd szolgáltatásait igénybe venni – ezek zömmel kiküszöbölhetők.

Ami az eladó esetleges idő előtti halálát illeti, abból érdemes kiindulni, hogy az örökös nemcsak az örökhagyó tulajdonát örökli – amennyiben elfogadja az örökséget –, hanem a kötelezettségeit is. Ilyen kötelezettségnek tekinthető az adásvételi szerződés is. E kötelezettségtől elállni csak magában a szerződésben rögzített módon, esetleg a felek közös megegyezésével lehet.

hk